¿Cuántos años hace falta trabajar para comprar un departamento?

En los últimos días de enero el portal Reporte Inmobiliario publicó un informe en el que advierte un empeoramiento en el poder de compra de metros cuadrados del salario promedio. Si bien hace foco en el mercado de la ciudad de Buenos Aires, Conclusión consultó a actores de la actividad en Rosario para conocer la realidad del escenario local.

El relevamiento del sitio especializado Reporte Inmobiliario detalla que un asalariado promedio debería invertir todo su ingreso durante 14,2 años para acceder a comprar un departamento de dos ambientes de 42 m2 en CABA.

Tal indican, «el esfuerzo salarial para comprar ese departamento mínimo resulta ahora un 13,6% mayor que en mayo de 2021. Sólo ocho meses más tarde, hay que sumarle casi dos años más de trabajo para poder adquirir esa misma unidad».

«Ni que hablar con relación a la accesibilidad al crédito. En mayo pasado, para acceder a un crédito para la compra de la unidad de dos ambientes de 42 m2 usada, había que pagar un cuota del orden de los 87 mil pesos, 3 veces más que el alquiler de ese momento. Actualmente, como un signo concreto del empeoramiento de la situación, hasta la banca oficial (BNA) resigno la oferta de créditos hipotecarios; ya en su web oficial no aparece la opción de crédito hipotecario para compra de vivienda ni el calculador», agrega el sitio especializado en el mercado inmobiliario, al tiempo que adjunta la captura de la página del Banco Nación.

Captura de web oficial del Banco Nación.

¿QUÉ PASA EN ROSARIO?

Las mediciones en la geografía rosarina arrojan un escenario distinto. Según un informe del portal especializado Zonaprop, con datos correspondientes a diciembre pasado, el precio medio de los departamentos de la ciudad bajó el 0,2% en el mes y se ubicó en USD 1.574 por m2.

Si bien el descenso fue tenue en el último mes del año, cuando se contempla la totalidad de 2021 el registro marca una disminución de 5,5% en los precios de venta, «mientras que el costo de la construcción en dólares aumentó un 18,8%, acotando el margen del desarrollador», sostiene el relevamiento de Zonaprop. Dicho informe apunta que desde 2019 la caída de precios acumula un 15,2% a la baja.

Esta disminución no está acotada a un solo punto geográfico de Rosario. El seguimiento de precios detectó una baja superior a los 4,2 puntos porcentuales en el 80% de los barrios, pero el 95% del total registró descensos.

Según este registro, un departamento de dos ambientes y 50 m2 tiene un precio medio de 80 mil dólares, mientras que uno que cuente con tres ambientes y 70 m2 está en unos 118 mil dólares.

Cabe aclarar que el informe fija un promedio. Hay lugares de la ciudad más caros y otros de menor costo. Incluso algunos sectores de Rosario cuentan con un amplio rango de precios. De esta manera, Distrito Norte es el que registra mayor precio medio y mayor rango. El Distrito Sur, por su parte, cuenta con el mayor descenso de costo en los últimos doce meses.

¿CUÁNTOS AÑOS SE NECESITAN?

En el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir) confirman la tendencia y hasta cuentan con una medición que duplica el porcentaje expuesto por el portal especializado. «En dólares, hemos tenido una baja de precios. Hoy se encuentran amesetados, pero desde el 2019 bajaron en el orden del 30% en dólares», indicó su presidente, Andrés Gariboldi, en comunicación con Conclusión.

«Ha habido una baja prácticamente generalizada», acentuó al momento de aclarar que la disminución se dio en la mayoría de los puntos de la ciudad, y explicó: «Se debe a que tenemos con un mercado con mucha oferta y poca demanda. Ha habido un crecimiento del dólar también significativo».

Para hacer una comparación directa con lo expuesto por Reporte Inmobiliario cabe utilizar el mismo indicador salarial que utilizó el sitio: el último dato del Observatorio de Empleo y Dinámica Empresarial (OEDE) del Ministerio de Trabajo de la Nación, que señala que el salario medio de los asalariados registrados privados desestacionalizado en septiembre de 2021 (último dato publicado) está ubicado en 101.271 pesos. El Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec), en su informe en base a la Encuesta Permanente de Hogares del tercer trimestre de 2021, ubica el ingreso medio de los asalariados en 50.849 pesos, pero entiéndase que es por comparación que se utiliza el de OEDE y el mismo tamaño de propiedad que usó Reporte Inmobiliario.

Con ese criterio, Gariboldi apuntó que «hay que pensar que un departamento de 42 m2 está en el orden de los 60 mil dólares, así que, con un sueldo de 101 mil pesos serían aproximadamente 120 meses, prácticamente 10 años». En este punto, aclaró que «las operaciones a nivel inmobiliario ya se manejan en dólares billete estadounidense. Por eso es que doy un parámetro prácticamente del dólar blue casi, de 200 pesos. Es el dólar billete».

Es claro que se habla de un escenario en el que el total de los ingresos salariales serían destinados a la futura compra de una propiedad. En un escenario económico como el actual, donde la compra diaria de alimentos e insumos básicos para el hogar se lleva la mayor parte del sueldo, la proyección queda reducida a una mera estimación.

Por otro lado, al ser consultado por el impacto de créditos hipotecarios en la actividad, el titular del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario indicó que hoy «se encuentran totalmente nulos; prácticamente no existen».

«Es una de las aristas faltantes dentro del mercado y una necesidad imperiosa, porque en el mundo realmente se compran inmuebles mediante créditos hipotecarios de largo plazo. Esa es la forma», advirtió.

Por último, respecto a las expectativas del sector para la actividad en 2022, el referente de Cocir sostuvo que «necesitamos resolver problemas inflacionarios y los vinculados al Fondo Monetario Internacional; necesitamos el ingreso de divisas al país para poder tener nuevamente una herramienta fundamental como la de los créditos hipotecarios, actualizado por un índice que esté ligado al salario».