Por Fabrizio Turturici

¿Es sencillo acceder a un crédito hipotecario para la primera vivienda? Es la pregunta que se formula todo ciudadano que empieza a progresar en su vida económica personal. Hasta hace poco, el boom inmobiliario que estalló de la mano con el plan Procrear, facilitaron un paso importante en esta materia. Sin embargo, los encumbrados efectos inflacionarios que afronta el país, en conjunto con el cambio de Gobierno, una economía que debe encauzarse y cambios en las operatorias de algunos planes, pusieron en vilo estas cuestiones. En este informe especial, Conclusión realiza un panorama detallado de la situación.

El mercado inmobiliario juega un rol fundamental en las sociedades modernas. Además de ser un factor financiero ineludible, representa los cimientos económicos de muchos países. Un claro ejemplo de su vasta inmensidad lo pone de manifiesto Estados Unidos, cuya crisis hipotecaria de 2008 impactó en todo el globo.

En el plano local, el boom de la construcción fue protagonizado por Rosario. En 2007 fue la ciudad sudamericana que construyó mayor cantidad de metros cuadrados per cápita. No obstante, el crecimiento quedó concentrado en los sectores financieros más altos, viéndose perjudicadas las clases sociales media y baja.

Esta teoría es proyectada por Carlos Rovitti, titular del Observatorio Inmobiliario de Educación para Crecer, quien explica a Conclusión: “El boom inmobiliario que hubo en la ciudad no resolvió el problema de déficit habitacional. Ya que, aquellos que pudieron acceder a las casas, no eran provenientes a la clase media (que son más de 300.000 personas en Rosario). Ellos son los que hoy están alquilando, y no tienen posibilidad de llegar a su primer techo, porque no hay créditos a la altura de las necesidades de la gente”, explicó el especialista.

En este orden, el plan Procrear vuelve a ser tema de debates y discusiones. Mucho más con el nuevo Gobierno, que trajo incertidumbres acerca de los cambios que comenzarán a regir a partir de marzo. Un máximo directivo del Banco Hipotecario SA le confió —en reserva— a Conclusión que las nuevas autoridades de Anses no están conformes con la gran cantidad de fondos que se destinan al Procrear.

Dicho inconveniente se ve afectado y multiplicado por la creciente inflación del país, que amenaza a la economía en general. Esto implica que habrá modificaciones notables en el plan de hipotecas y que Anses evalúa subir las tasas, según resume el regente del Banco Hipotecario.

Asimismo, una máxima administradora de Anses Rosario, en consonancia con lo recién mencionado, anticipó que “habrá cambios, pero todavía no anunciaron cuáles. Estamos librados a las expectativas”, agregó.

Hace algunos días, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) emitió un comunicado (A5874) donde anticipa algunas nuevas modalidades que adoptará el  Procrear a partir de marzo, aunque deja en vilo algunas cuestiones.

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El documento plantea un crédito que tendrá como máximo un 22% de tasa fija el primer año, que serán variables a partir del segundo y en relación a la inflación. Además, tendrá un techo que no va a poder superar el incremento del coeficiente de variación salarial de los últimos doce meses. Es decir, le van a poner una especie de techo. Pero no podremos saber realmente cuál es el importe a pagar, porque en definitiva, el tema del salario, año tras año, se modificará en función de las paritarias.

“Macri está evaluando lanzar una medida complementaria al plan Procrear, que es parecida a la de Unidad de Fomento Chilena (CLF). El país transandino, durante treinta años, tuvo una muy buena repercusión con tales créditos. A su vez, posibilitó un gran crecimiento de la clase media. Pero con una inflación de un dígito. Acá, con la inflación que tenemos, resulta imposible”, argumentó el titular del Observatorio. En resumen, hay un coctel de medidas que no están muy claras todavía. Respecto de créditos y vivienda se expresó Carlos Rovitti en un reportaje con Conclusión.

¿La clase media seguirá estando en una posición negativa con estas modificaciones?

—Su posición será negativa siempre que haya problemas inflacionarios, ya que el impacto es totalmente directo y negativo. ¿Quién puede afrontar un crédito a largo plazo sin saber lo que va a terminar pagando? Además, este crédito está apuntado a los que tienen un salario estable, porque todos aquellos que tienen ingresos variables (que no pueden ser demostrados) quedan afuera.

— ¿Es posible, entonces, aplicar la Unidad de Fomento Chilena en nuestro país?

— Sí, pero los resultados serán opacos. Opacos y dirigidos a aquellos que tienen niveles salariales altos. Aunque dicen que habrá una tasa subsidiada (del 5%) para el que menos tiene, habrá que ver también cuáles son las condiciones. También deberán supervisarse los plazos: hablan de uno no menor a diez años. Y un crédito hipotecario para la clase media, para que realmente sea bueno, debe ser a 25 años: como en cualquier parte del mundo. En Argentina, en el mejor de los casos, te dan diez años para pagar. Con la inflación creciente, no sabés ni qué vas a terminar abonando: es una incertidumbre.

— ¿En Argentina, cuál es la relación cuota-ingreso?

—La nueva modalidad preanunciada no lo toma en cuenta. En la normativa antes mencionada aclararon que dicha relación no será tenida en cuenta. Se hará una sumatoria de todos los sueldos en blanco que tenga una familia que viva bajo el mismo techo. Es otro de los puntos que están confusos y deben sincerar.

— ¿Por año, son muchas las hipotecas que quedan sin saldar? La crisis financiera mundial de 2008 fue justamente por eso…

— El dato cuantitativo no lo tenemos con certeza, ya que lo manejan empresas privadas y no tenemos acceso a dicha información. Sin embargo, entendemos que sí hay hipotecas sin saldar.

— ¿Qué incidencia tiene el negocio inmobiliario en la economía real y cotidiana de un país?— Muchísima. Es una fuente de trabajo, recursos y desarrollos muy importante. Hay 70 rubros directos relacionados a la construcción y más de de 200 indirectos. Esto genera fuentes de trabajo en todas las escalas de la sociedad. En definitiva, el mercado inmobiliario es multiplicador de ingresos y empleos.

— ¿Piensa que aumentará el déficit habitacional en la ciudad?

—Lo que nosotros estamos viendo, es que desde el 2001 hasta 2015 el porcentaje de inquilinos aumentó casi en un 50%. Y el inquilino es todo aquel que no tiene acceso a un crédito hipotecario para comprar un techo. Eso significa que sí aumentó.

— ¿Los cambios que habrá con el nuevo gobierno son positivos o negativos?

—No son ni buenos ni malos: se están dando en función de la economía que tenemos. Veremos qué pasa en el primer semestre, donde —en teoría— la economía se reacomodará y encauzará. En principio, el destino principal de las medidas es reducir la inflación, pero no a cualquier costo, sino que con un poder adquisitivo aceptable para que haya circulante de dinero en la calle. Pero, en un país que tiene una economía jaqueada por la inflación, es difícil que el mercado inmobiliario siga desarrollándose.